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全球視點！地產(chǎn)迎來新一輪違約潮，多家房企暫停兌付，投資人權益難保

2022-11-06 07:12:01 來源：鳳凰WEEKLY

越來越多的上市房企債券持有者，感受到他們正在被拋棄。

【資料圖】

如果說之前房企的債務違約，還都是尋求展期以緩解壓力，那么現(xiàn)在一些房企已經(jīng)干脆直接明牌：還不了，不還了。

就在旭輝發(fā)布公告稱，間接控股股東暫停支付境外債本息，并表明其對公司的影響和后續(xù)安排之后，金科也跟上，宣布“未能按期足額兌付2020年度第一期中期票據(jù)應付本息”。

從不久前中融信托與融創(chuàng)共管賬戶里的錢被轉走，到綠地9只美元債展期，再到現(xiàn)在多家上市房企公開暫停償還債券本息，投資人都如同驚弓之鳥。

“最優(yōu)先的肯定是保交樓，在這樣的情況下，你最先要把供應方、工程方的錢結掉，然后是境內的公開債，最后才是境外的公開債務。當然，不同的企業(yè)有不同的方式，很多躺平企業(yè)基本所有債券都還不上了。”一位上市房企融資人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

投資人也進行了反擊，不管是在境外呈請清盤，還是在境內提起訴訟，甚至到現(xiàn)場維權，他們能做的努力其實非常有限。

在這有限的可能性里，他們還在等待自己期望的結果。

還不上的債務

在第一輪的償債危機中，大多數(shù)房企獲得了投資者的諒解，即將到期的債券成功展期。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度境內債券市場有24家房企宣布展期，展期規(guī)模高達1193億元，較2021年全年增加1000億元。

上海票據(jù)交易所信息顯示，房企中美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

不久前綠地尋求展期的9只美元債，包括2023年6月到期的6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年，展期期間票息不變。

綠地表示，上述債券在原到期日將償付5%本金，剩余95%將于展期后到期日償付，公司將在債券持續(xù)期間按時支付所有債券的票息。

而旭輝在隨后一天宣布：“暫停支付境外債務的本息，并聘請財務顧問和法律顧問協(xié)助對境外債務進行重組。”

旭輝內部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“房企停止兌付境外債務能夠讓國內供應商、消費者、金融機構心里踏實點。這樣能確保房子還能賣掉，不影響銷售。只要能活下來，境外債可以慢慢還，但如果活不下來，就沒有更好的辦法了，畢竟信用債本來就是高風險的，所以投資人會去買中海、華潤的信用債，哪怕回報率低一點。”

而香頌資本執(zhí)行董事沈萌則告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“從技術角度來看，境外債券投資人仍可以尋求通過法律途徑維護自己的權益，但在實際情況下，結合當前的經(jīng)濟狀況，即使法律途徑也很難維權。”

最要命的是已經(jīng)展期的債務，迎來了二次違約。

金科的10億元中期票據(jù)“20金科地產(chǎn)MTN001”，本應于2022年10月30日分期兌付本金0.5億元及該部分本金自2022年7月30日至2022年10月30日期間對應利息。

按照償債安排，該筆票據(jù)回售部分的兌付日應為今年7月30日。

彼時，已經(jīng)深陷流動性危機的金科申請將該部分延期一年分期兌付，并于12個月內分期兌付相應規(guī)模的本金及利息。

現(xiàn)在，金科連分期兌付部分也無法做到，可見目前資金緊張的程度。

而在信托領域，不久前共管賬戶內資金被劃走的中融信托中融-豐騰83號集合資金信托計劃，也是已經(jīng)出現(xiàn)違約。但目前，原先的違約償還計劃也進行不下去了。

該信托投資人向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“4月23日之前的收益正常兌付，4月23日之后的第一次兌付正常，之后的第二次僅兌付了8000多萬，然后就再也沒有兌付。”

另一筆被轉走的中融承安96的投資人稱：“本來11月25日還要再分配一些錢，現(xiàn)在聽說大概率不付了。”

他還說，融創(chuàng)在天津的一筆信托，這個月可能也要違約了。

行動起來

一部分境外債券投資者已經(jīng)行動起來了。

包括融創(chuàng)、陽光城、三巽集團等企業(yè)的境外主體，均收到了清盤呈請。

所謂的清盤，指的是公司被債權人或公司成員申請清盤，比如公司的負債過多，其債權人或公司成員可以入稟法院提出清盤呈請，簡稱清算的申請。申請之后法院將進行清盤呈請聆訊，如果清盤申請通過，法院會發(fā)出強制清盤令，頒令公司需變賣資產(chǎn)以償還債務、分配剩余財產(chǎn)等。但是呈請清盤失敗，意味著公司不會被變賣資產(chǎn)。

被呈請清盤不等于破產(chǎn)。在收到清盤呈請后，公司可以依法反對清盤，同時法院將對清盤呈請進行審理并決定是否作出最終清盤令，而這一審理過程可能持續(xù)數(shù)月乃至更長時間。

但這種方法收效不會太好。

沈萌表示，部分這類債券在中國的監(jiān)管環(huán)境下是采取間接形式發(fā)行，“發(fā)行主體并沒有實際資產(chǎn)，所以清盤也沒有什么效果。”

而一位房企資金端人士則向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析：“金融機構基本無法對房企的違約進行反制，呈請清盤法律流程上法院應當受理，現(xiàn)在港分或國際部提起清盤，因為類似于提起重組，這個時候就會變成整體削債了。”

投資者手里的籌碼并不多，這幾乎是他們的共識。

而境內的信托持有方也同樣面對高度困難的情況，很多投資者選擇維權。

有媒體報道，11月1日下午，數(shù)十名投資人匯聚陸家嘴信托大樓，討要所投信托產(chǎn)品的兌付進展和解決方案。

而旭輝的資金鏈危機也是從一筆信托開始的。根據(jù)媒體報道，金融機構出于風控的考慮，仍對房企融資持謹慎態(tài)度。今年以來，包括平安信托在內的機構，一直在持續(xù)收縮房地產(chǎn)業(yè)務的規(guī)模。

旭輝在天津的項目就是受到類似因素的影響，進而影響到其整體的融資通道。

但一位信托從業(yè)者向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“信托跟信用債相比好歹有一些抵押物，如果能處置掉的話或許能回來一點錢。”

而上述中融信托投資人表示，他們的抵押物也是融創(chuàng)1890的項目，保交樓的是33號地塊，抵押物是32號地塊，目前還沒怎么蓋。中融想通過司法拍賣，給投資人還款。

“抵押物地塊是融創(chuàng)38.5億元買的，目前信托本金19億元，中融跟投資人說只要五折能賣掉就不虧本金。但是現(xiàn)在這樣的市場，真的很難，現(xiàn)在一審還沒開庭。”