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保利發展管理層直面投資人 看董事長劉平如何做規模與利潤選擇難題

來源：英為財情

財聯社4月4日訊（記者 陳業）4月4日，保利發展舉行了2022年度線上業績說明會。


【資料圖】

會上，保利發展董事長劉平表示，去年房地產行業發展邏輯發生根本性變化，保利發展圍繞“穩經營、去庫存、調結構、防風險”的經營主基調，市場地位進一步提升。

2022年，保利發展實現銷售簽約面積2747.95萬平方米，銷售簽約金額4573.01億元，市場排名升至行業第二，市場占有率約3.4%。

不過，伴隨保利發展規模的提升，其2022年總負債升至11482億元，較2021年的10970億元，增加約512億元。

在去年樓市下行期，保利發展斥資1613億元新拓展了91個項目，拓展容積率面積1054萬平方米。公開資料顯示，截至2022年年底，其土儲備為16455萬平方米。

規模增長之際，未來如何兼顧好利潤，成為保利發展需要面對的一個問題。實際上，在不斷加杠桿新增土儲擴規模同時，為加速回款，去年其有過一輪明顯的降價促銷行為，這一定程度上會對其利潤有損害。

去年，保利發展歸母凈利潤同比下降33.01%，為183.47億元。而銷售額緊隨保利發展之后的萬科，去年凈利潤達226億元，同比增長0.42%。

就此，保利發展在業績公告中解釋，“主要因前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降?！?/p>

業績會上，保利發展總經理周東利稱，“2022年下半年以來，不同城市延續了分化特征，經濟基礎好、人口凈流入的核心城市恢復速度更快、程度更好，而三四線城市依然相對緩慢。2023年以來，市場依然呈現出這樣的特點?！?/p>

從年報披露數據來看，去年保利發展主營業務毛利率下降最明顯的區域為華北片區、東北片區。其中，華北片區毛利率為20.97%，同比減少8.22個百分點；東北片區的毛利率為22.84%，同比減少9.45個百分點。

不過，去年保利發展營收增長最好片區中，東北片區排在第二位，營收同比增長24.39%，排在第一位的是華東片區，同比增長35.31%。這意味著，東北地區營收得到了保證，但犧牲了利潤率。

對于凈利潤下降，保利發展未來如何修復這一指標，本此次業績會上，該公司管理層并未提及這一問題。

不過，從其當前布局情況，或可以窺見其中一二。2022年，華南片區主營業務的營收貢獻排在保利發展所有區域第一位，為1009億元；其次為華東片區，為614億元。保利發展也在其年度報告中披露，期內，公司珠三角、長三角銷售貢獻為56%，同比提升3個百分點。

基于保利發展去年營收占比情況，加速消化華北、東北等片區庫存后，華東及華南片區或將成為保利發展未來重要利潤來源，這些區域項目毛利率或相對其他片區更高。

未來投資布局方面，劉平表示，公司投資及開竣工計劃主要基于對市場形勢判斷，綜合平衡在手可售資源的同時，也將結合市場環境及時進行動態調整。拿地節奏上，公司將儲備好充裕資金，密切關注形勢變化，隨時調整優化拿地策略。

具體到區域上，劉平稱，公司將“聚焦城市產業、人口支撐較強的區域市場，集中投資珠三角、長三角等核心城市及城市群，具體投資完成情況將結合市場回暖及政府推地情況動態安排，爭取保持充足的高質量資源儲備。”

保利發展披露，2023年計劃完成房地產及相關產業直接投資3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米。從計劃投資額來看，較去年3650億元投資額，減少140億元。

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